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弘前 大家様をサポートしております。

空室が目立ってきたら

賃貸アパートが、供給過多気味となっている昨今、空室の目立つ物件は少なくありません。 日本国内での賃貸市場では入居者よりアパートの部屋数の方が圧倒的に多い現状であり、お客様のニーズに合っている物件は当然早く成約していき、 ステータスが低い物件は成約しにくくなっています。
新築時はその時々のニーズに合わせて建築しておりますし新しく綺麗なので成約に至りますが、 時代の移り変わりによりそのニーズは異なって行き成約が減っていきます。 入居者がアパートに合わせる時代から、アパートが入居者に合わせていかなければならない時代に変わってきているのです。 当社では、的確なアドバイスをさせて頂き、賃料設定、またニーズに合った物件のリフォームのご提案を行っております。

リフォームで入居率アップ

建物は的確なリフォームによって蘇り、入居率のアップが見込め、収支面でも、ゆとりのアパート経営を生み出す事ができます。 当社では、日本管理センター(株)による家賃保証プランにより、新築物件については、最長30年保証、既築物件については、最長10年保証が可能です。
詳しくはご連絡ください。

リフォーム例

F様オーナーより、築年が経過して空室が多く今後の方向性をどうしたらいいのか?
というご相談がありました。

  • 昭和62年建築
  • 大手ハウスメーカー施工
  • 軽量鉄骨造アパート
  • 2棟9世帯
  • ファミリータイプ 2DKタイプ、3DKタイプ混合の間取り
  • 入居率66.6%(3世帯空室)

プロジェクト前

空室の部屋は、空室になってから1年〜3年間経過しており、居室内の内部は老朽化・劣化が激しくとても良い状態とは言えない。 アパート外観(外壁)も老朽化と劣化があり、陰湿的なイメージをもたらしていた。
そのため第一印象が悪く、この状態ではなかなか入居が見込めませんでした。

プロジェクト開始

まず、現状の把握から開始します。
外壁が落ち、破損・劣化している壁
オーナー相談
錆の浸食が激しい無落雪屋根
オーナー相談
錆ついた階段
オーナー相談
現状調査を行った結果、やはりいくつかの問題点があり改善が必要と判断いたしました。 物件の立地状態、ベースのステータスを考慮した結果、問題点の改善により高い入居が見込めると判断いたしました。

提案・方向性

改善に向けて2つのご提案をさせていただきました。

1.問題点をすべて改善し入居を促進する

間取りの変更、付帯設備の整備、内装の整備を行い入居者のニーズに合った物件に仕上げるという計画です。
高い工事費がかかりますが長期にわたり高い入居率を保ち、回収可能と思われます。
しかし、この場合工事費用が数千万円単位になり、借り入れも視野に入れなければならない状態でした。 この不況の時代に新たに設備投資し、借入返済を長期間行うには心配な点(空室になる場合)もあると思います。そこで当社では賃貸保証(サブリース)というものも合わせてご提案させていただきました。
これは、アパートを借り上げてもらい収支計画を組み、仮に入居が0世帯でも家賃の70〜80%を保証してもらえるというもので安心です。

2.内外装の必要最低限のリフォームと家賃の変更

入居者のニーズが合致できない分、家賃を抑えることによって入居を促進する計画です。
つまり必要最低限のリフォームと、築年数・付帯設備・近郊エリアの家賃相場などから成約率の高い家賃を再設定して募集します。
これは、1とは違って投資金額を低く抑えることができ、借り入れも行わなくても済みますし、お客様の優先順位は千差万別で、 内外装や間取り、付帯設備よりも家賃をや立地を優先するお客さんも多いです。
どちらの案も一長一短でありますが、アパートを最大限に活用するに置いてどちらもある程度ベターと思われました。 最終的には、費用対効果やリスク回避の面と、遠い将来に売却も視野に入れているということもあり、第2案で事業を進めて行くこととなりました。

結果

アパート募集の繁忙期(2月〜3月)までには工事を終わらせるよう約1ヶ月でリフォームを行いました。 約20%ダウンの家賃設定で再募集を開始しました。
やはりイメージはガラリと変わりました。 色彩は汚れが目立たないように暖色系のクリーム色を選び、アクセントで柱をホワイトでまとめました。 見た目が変わるだけでご案内時のお客さまの反応がすこぶる良好で、 アパートの成約は最初の見た目と居室に入ってからの最初の5秒で決まるとも言われておりますので効果は絶大!
また、ファミリー向けの間取りもあるという事で、奥様用に2台目の駐車場を追加整備したところも好評でした。
古い物件でありながら標準設備などにより機能性も充実し、家賃金額のニーズが合致したことも大変好評でした。
リフォーム前
オーナー相談
リフォーム後
オーナー相談
入居募集してから2ヶ月で満室状態になり、以後空室が出ても1ヶ月程度で入居者が決まるという状態です。
オーナー様にも大変喜んでいただいております。
室内をリフォームした例もあります。こちらをご覧ください リノベーション

家賃保証プラン

上記でも述べたように、日本国内での賃貸市場は入居者より部屋数の方が多い現状です。そこで差別化が必要です。
建物は的確なリフォームによって蘇り、入居率のアップが見込め、収支面でも、ゆとりのアパート経営を生み出す事ができます。 当社では、日本管理センター(株)による家賃保証プランにより、新築物件については、最長30年保証、既築物件については、最長10年保証が可能です。
詳しくはこちらをご覧ください。
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